Törmäsin hiljattain maalämpöurakan yhteydessä uuteen hinnoittelumalliin, missä kiinteähintainen urakka olikin myyntiehdoissa sidottu erilaisiin indekseihin. Tämä vaikutti merkittävästi kyseisen hankkeen sopimusneuvotteluihin ja yhtiön varautumiseen rahoitusta haettaessa. Lopullinen kustannus jää sivistyneen arvauksen tasolle.
Kuka kantaa vastuun riskistä?
Nykyinen maailmanpoliittinen tilanne on jo hetken näkynyt selkeänä hinnan nousuna tarvikkeissa, kuljetuksissa ja lähestulkoon kaikessa mikä korjausrakentamiseen liittyy. Kiinteähintaisissa urakoissa on myös näkynyt erilaisia variaatioita siitä, miten urakoitsijat reagoivat epävarmaan hintakehitykseen. Joissain tapauksissa on hinnoiteltu vain työn osuus ja materiaalien hankinta tehdään tilaajille läpilaskutuksena, näin urakoitsijan ei tarvitse ottaa riskiä materiaalien hinnan noususta. Osa on varautunut nostamalla hieman katettaan, osa on hankkinut varastoon tavaraa, jotta hintojen nousu ei vaikuta heti ensimmäisiin töihin.
Yhä useammin on myös tullut vastaan tarjouksia, missä toiminnot on sidottu erilasiin indekseihin. Esimerkiksi maalämpöurakoissa, missä tilaukset toimitetaan tämänhetkisen ylikuumentuneen markkinan johdosta vasta noin 5 – 7 kuukauden kuluttua tilauksesta, urakka saattaa olla sidottu useaan eri indeksiin. Tämä ei kuitenkaan usein näy suoraan tarjouksessa, vaan sen löytää vastaa toimittajan myyntiehtoja lukiessaan. Toki myyjät tämän varmasti mainitsevat, mutta selitetäänkö sitä tilaajalle riittävän selkeästi? Ohimenevänä mainintana tämä saattaa helposti mennä ohi ja siihen ei kiinnitetä sen ansaitsemaa huomiota. Sopimusneuvotteluissa tulisikin avoimesti keskustella eri vaihtoehdoista, miten tällaisiin riskeihin pystytään varautumaan ja niitä mahdollisimman hyvin yhdessä hallitsemaan.
Sopimusten pieni präntti
Tämän blogitekstin innoitus lähti siis saamastani maalämpöurakan tarjouksesta, missä törmäsin ensimmäistä kertaa indeksisidottuun hinnoittelumalliin. Urakkatarjous oli laadittu, kuten ennenkin ja tarjouksen perässä oli se pieni präntti, mikä niissä on aina. Useita tarjouksia vuodessa lukiessani tämä osuus on yleensä se puuduttavin. Suunnilleen samanlaisia asioita toimittajasta toiseen, mutta se ei tarkoita sitä, etteikö pientäkin pränttiä pitäisi lukea, päinvastoin. Sieltä saadaan pienet erot etsittyä.
Tällä kertaa ero ei ollutkaan enää ihan pieni. Kiinteähintainen urakka olikin myyntiehtojen kohdassa 9 sidottu rakennuskustannusindeksiin sekä porausten osalta raakaöljyn Brent-hintaan. Tuoreimman rakennuskustannusindeksin mukaan kuukausimuutos huhtikuussa 2022 oli 2,3 % ja vuotuinen muutos 9,4 %. Brent-hinnan kuukausimuutos oli toukokuussa 2022 16 % ja vuotuinen muutos 74 %. Tällaisten lukujen kanssa pitäisi sitten pystyä arvioimaan urakan kokonaiskustannus ja arvioimaan lainan tarve.
Arvio lukujen kanssa
Jos oletetaan, että pienen kerrostalon maalämpöhanke maksaa arviolta 220 000,00 € ja hanke toteutettaisiin 6 kuukauden päästä tilauksesta.
Porauksen osuus on ollut perinteisesti noin 20 % urakkahinnasta, eli 44 000,00 euroa. Tähän kuuden kuukauden ajalle voidaan miettiä varautumiseksi Brent-hinnan maltillinen 15 % korotus, mikä nostaa porauksen osuuden 50 600,00 euroon.
Loppuhanke 176 000,00 euroa on sidottu rakennuskustannusindeksiin, arvioidaan sen muutokseksi 10 %, mikä nostaa loppuhankkeen osuuden 193 600,00 euroon.
Nämä oletukset tarkoittaisivat sitä, että kiinteähintainen 220 000,00 euron urakka olisikin puolen vuoden kuluttua sopimusehtojen mukaisesti muuttunut 244 200 euron urakaksi, eli 11 % kalliimmaksi. Mikäli esimerkkihankkeessa ei tuota myyntiehtoa olisi luettu, söisi tämä nousu varmasti kaiken lisätyövarauksen, jos edes riittäisi.
Huomioina täytyy sanoa, että indeksisidonnaisuus ei yleensä tarkoita sitä, että hinnat laskisivat, mikäli indeksi laskee.
Varautumien kannattaa
Hankkeita suunniteltaessa kannattaakin tutustua asiakirjoihin huolellisesti ja mielellään turvautua ammattilaisten apuun jo alkuvaiheessa, jotta kaikki pienetkin präntit tulevat ymmärretyksi ja kaikki olennainen sopimukseen liittyen. Panostus hankkeen valmisteluun jo alkuvaiheessa näkyy varmasti koko projektin osalta budjetin pitävyydessä ja kokonaistaloudellisesti oikean hintaisessa toteutuksessa.
Petteri Lahtinen
tekninen päällikkö, Suomen Kiinteistöasiantuntijat KIAS Oy
Ps. Huippuammattilaiset KIAS:sta ovat mielellään apuna hankkeesi suunnitteluvaiheesta aina toteutussuunnittelun ohjaukseen, sekä toteutusvaiheessa projektinjohdon ja turvallisuuskoordinaattorin tehtävien toteuttajana.